算賬
房?jī)r(jià)5年上漲50%才能回本
以上兩個(gè)身邊的朋友案例揭示出目前市場(chǎng)中不同投資者的心態(tài)。房地產(chǎn)目前究竟是買(mǎi)還是不買(mǎi)，最后或許還需要根據(jù)個(gè)人的需求和對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷來(lái)做出。但是，不管如果抉擇，一個(gè)不可忽視的因素是房地產(chǎn)的持有成本越來(lái)越高。
中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)所所長(zhǎng)高培勇表示，目前成本、利潤(rùn)和稅金構(gòu)成了住房?jī)r(jià)格，其中，房產(chǎn)稅改革對(duì)稅金進(jìn)行了調(diào)整，影響最大的主要是投資需求。此外，目前貸款利率節(jié)節(jié)上揚(yáng)，加息周期下房貸利率已經(jīng)上漲不少，直接增加投資的成本。很多理財(cái)師都提醒購(gòu)房者，多項(xiàng)新政的出臺(tái)使房地產(chǎn)投資收益增加了不確定性，目前購(gòu)房需要認(rèn)真算一筆賬，核算清楚買(mǎi)房的持有成本，需要怎樣的收益率才能覆蓋。
對(duì)于很多購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，若希望把房子看做投資保值用途的話，一般預(yù)期持有期限不會(huì)超過(guò)5年，那么最好的方案是盡量降低持有期內(nèi)的持有成本。記者根據(jù)廣州目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況簡(jiǎn)單算了一筆賬。目前在市區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)一套100平方米二手房，若按照1.428萬(wàn)元/平方米均價(jià)計(jì)算，至少需要142.8萬(wàn)元左右，5年內(nèi)持有的貸款成本最低的情況是首次購(gòu)房，首付只需要三成42.85萬(wàn)元，貸款100萬(wàn)，其中用公積金貸款80萬(wàn)元，商業(yè)按揭貸款20萬(wàn)，30年還清。目前由于受到政策收緊和最近貸款利率攀升的影響，雖然很多銀行并沒(méi)有發(fā)布書(shū)面文件取消8.5折優(yōu)惠，首套房貸款優(yōu)惠政策已經(jīng)名存實(shí)亡。
因此按照首套房貸基準(zhǔn)利率計(jì)算，以公積金+商業(yè)按揭的組合貸款方式等額本息還款月供需要5330元，5年共付31.98萬(wàn)元，其中付出利息27.39萬(wàn)元，剩下未償還本金90萬(wàn)元。假如5年后房屋成功出售轉(zhuǎn)手，只算期間所持有的貸款利息成本已經(jīng)占房?jī)r(jià)的19.2%。如果加上1元/平方米左右的物業(yè)管理費(fèi)，和交易的稅費(fèi)等各種費(fèi)用，粗略估算持有成本占房?jī)r(jià)的20%左右。
也就是說(shuō)，對(duì)于首次購(gòu)房自住的人來(lái)說(shuō)，如果5年后需要換房或者轉(zhuǎn)手房屋，房?jī)r(jià)需要至少上漲20%才能覆蓋期間所產(chǎn)生的費(fèi)用成本。而需要注意的是，這個(gè)計(jì)算已經(jīng)忽略購(gòu)房首付資金和期間月供資金如果不買(mǎi)房，放在其他投資渠道所產(chǎn)生收益的機(jī)會(huì)成本。若按照最低風(fēng)險(xiǎn)的定期存款利息計(jì)算，持有成本要上浮25%左右，也就是房?jī)r(jià)需要上浮45%，才能算是盈虧平衡。若期間有更高的投資收益回報(bào)，或者此間加息，則房?jī)r(jià)需要上浮更多的幅度，粗略估算至少需要上浮50%左右。
而對(duì)于購(gòu)買(mǎi)第二套房的人來(lái)講，由于第二套房利率需要在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%，所有成本加起來(lái)，5年共付出貸款利息41萬(wàn)元，若再減去2000元每月的租金收入，則要求房?jī)r(jià)至少5年內(nèi)也要付出成本27萬(wàn)元左右，與上面的首套房情況相差無(wú)幾。此外，目前重慶和上海已經(jīng)出臺(tái)了房產(chǎn)稅細(xì)則，預(yù)計(jì)不久或?qū)⒃谌珖?guó)鋪開(kāi)，房屋的持有成本會(huì)進(jìn)一步上升，投資者權(quán)衡投資收益時(shí)需要再考慮多一層因素。
