國房地產(chǎn)市場低迷的情況下，貴陽“反其道而行”，成為全國房價(jià)最堅(jiān)挺的城市，樓市產(chǎn)品也開啟了個(gè)性化時(shí)代，呈現(xiàn)各自爭春的姿態(tài)。面對(duì)即將到來的2013年，貴陽樓市又將迎來怎樣的發(fā)展？又將呈現(xiàn)什么樣的局面呢？請(qǐng)關(guān)注本期“樓市觀潮”貴陽房地產(chǎn)市場的回眸與猜想。

編者按：

和時(shí)裝界一樣，樓市產(chǎn)品的流行趨勢(shì)和需求也總在不斷經(jīng)歷著輪回。從幾年前中大戶型占據(jù)主流，到近兩年剛需產(chǎn)品的走俏，伴隨著樓市深度調(diào)控背景下產(chǎn)品開發(fā)競爭的加劇，2012年各具特色的樓市產(chǎn)品表現(xiàn)出各自爭春的姿態(tài)。而在這些變化的后面，呈現(xiàn)出的則是樓市產(chǎn)品發(fā)展日益?zhèn)€性化、人性化以及多元化的發(fā)展趨勢(shì)。

個(gè)性剛需

催生“黃金小戶型”

“樓市深度調(diào)控，市場剛需為王”，2012年各樓盤對(duì)于剛需市場的全面爭奪使得小戶型產(chǎn)品“小空間全功能”概念日漸興起。

隨著樓市調(diào)控的深入和房價(jià)的居高，90平方米左右的“小三居”、60、70平方米“小兩房”占據(jù)了今年以來商品房成交市場的主流，而樓盤之間對(duì)于剛需客戶的爭奪，也催化了開發(fā)商對(duì)小戶型產(chǎn)品研發(fā)市場的開拓。

采訪中，一些專業(yè)設(shè)計(jì)人士表示，面積越小，對(duì)戶型設(shè)計(jì)水平的要求越高，中小戶型既要把面積壓縮在一定范圍內(nèi)，還要保證各空間基本的使用功能，從市場來看，今年以來一些定位“小空間全功能”的中小戶型產(chǎn)品在市場上的成交量確實(shí)不俗。

城市變“大”

改善性需求“離城”

今年4月份開始，樓市開始進(jìn)入一年中的推盤高峰期，隨著一批新老項(xiàng)目的爭相亮相，沉寂已久的貴陽樓市重新“活躍”起來。這其中除了剛性需求所帶動(dòng)的市場行情外，改善性房源的集中出擊，也使得市場亮點(diǎn)頻出，進(jìn)而“喚醒”了改善性群體的置業(yè)熱情。

據(jù)了解，3月份開始個(gè)別超級(jí)大盤“以價(jià)換量”搶占剛需市場，使得其他一些新區(qū)、近郊大盤紛紛將今年的營銷重心放在了對(duì)改善性置業(yè)群體需求的揣摩上，并競相走差異化競爭路線。

新區(qū)、近郊大盤的興起，也使得越來越多的改善性需求開始走出傳統(tǒng)的中心區(qū)，將置業(yè)眼光投放到新興區(qū)域。從成交量來看，今年各區(qū)域針對(duì)改善性需求推出的幾個(gè)大盤，如烏當(dāng)?shù)谋＠珗@2010、花溪的保利溪湖、金陽新區(qū)的美的林城時(shí)代和中渝第一城等項(xiàng)目均取得了不俗業(yè)績。

定制產(chǎn)品

開創(chuàng)高端地產(chǎn)新模式

奢侈品的最高形態(tài)是定制，而在房地產(chǎn)行業(yè)，定制式豪宅、定制式寫字樓甚至定制式商鋪的出現(xiàn)也逐漸成為開啟高端地產(chǎn)的全新模式。

作為省內(nèi)首例定制式住宅，保利公園2010今年推出了定制式別墅，單棟占地面積最少3畝，僅室外花園面積就在1000平方米以上，堪稱極少數(shù)人的居住奢侈品。

除了住宅，今年寫字樓市場也開始出現(xiàn)定制式產(chǎn)品苗頭。據(jù)了解，中天未來方舟、貴陽國際金融中心都將以定制式形式推出寫字樓，而有意向落戶的企業(yè)則可提出建設(shè)方案，對(duì)樓宇的高度、規(guī)模、外立面、附屬設(shè)施等“量身定制”。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“量身打造”是高端住宅產(chǎn)品及商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)，尤其是寫字樓產(chǎn)品，更便于有實(shí)力的企業(yè)落戶，并促成區(qū)域的長遠(yuǎn)發(fā)展。

花園洋房

明年有望熱力再續(xù)

今年以來，多個(gè)大盤在產(chǎn)品開發(fā)上的差異化路線使得花園洋房重新煥發(fā)生機(jī)。美的林城時(shí)代、中渝第一城、保利溪湖等大盤競相以花園洋房作為主推物業(yè)進(jìn)入市場，與同期推出的其他物業(yè)相比，花園洋房的銷售速度最快，由此也帶來了花園洋房這一戶型產(chǎn)品的新一輪熱潮。

中渝第一城副總經(jīng)理朱朝丹接受記者采訪時(shí)表示，今年以來一些定位比較高端的大盤的出現(xiàn)，給改善型需求提供了更廣闊的選擇空間。就花園洋房而言，購房者也開始從最初對(duì)于居住品質(zhì)的關(guān)注，延伸向如何獲得更多的自主空間，如何享受到更便捷的社區(qū)服務(wù)等方面。

大平層

“空中別墅”方興未艾

去年開始，大平層產(chǎn)品開始在貴陽“試水”，作為一種新的高端住宅形式，大平層多位居綜合性大型居住社區(qū)，卻能享受別墅洋房的待遇，這成為其越來越受高端客戶青睞的重要原因。

據(jù)了解，中鐵逸都國際、中天會(huì)展城9號(hào)、中天未來方舟均相繼推出了面積在160-500平方米的大平層產(chǎn)品。在眾多高端置業(yè)者看來，大戶型產(chǎn)品的“空間革命”將豪宅的定義從別墅的延展到了大平層，這一平面化的“空中別墅”把居室內(nèi)的空間結(jié)構(gòu)進(jìn)行功能分區(qū)的優(yōu)化組合，大大地提升了豪宅的實(shí)用價(jià)值與便捷度。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，未來一兩年這一產(chǎn)品還有較大的提升空間。

“灰空間”贈(zèng)送

“暗戰(zhàn)”愈演愈烈

“購買125平方米的房子，實(shí)際使用面積達(dá)到250平方米?！薄皯粜蛯?shí)際得房率達(dá)到150%以上”……隨著貴陽樓市競爭日趨激烈，越來越多的開發(fā)商在贈(zèng)送面積上做起文章，“超高得房率”成為不少樓盤競相打出的產(chǎn)品賣點(diǎn)，面積贈(zèng)送之風(fēng)愈演愈烈。

記者在采訪中了解到，根據(jù)各樓盤銷售人員的介紹，帶空間贈(zèng)送的戶型，由于有部分面積不納入產(chǎn)權(quán)面積，不僅需要支付的房款減少了，而且業(yè)主后期所支付的維修基金、物管費(fèi)等“養(yǎng)房”費(fèi)用也能節(jié)省不少。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，受供應(yīng)量等諸多市場因素的影響，明年樓盤之間的“灰空間”面積贈(zèng)送“暗戰(zhàn)”或可能進(jìn)一步升級(jí)。

拼附加值

個(gè)性產(chǎn)品受青睞

推出6米挑高個(gè)性化戶型、引入名校幼兒園、配套大型連鎖超市、打造城市商業(yè)綜合體……隨著樓市的日趨成熟，房地產(chǎn)市場已經(jīng)過了單純價(jià)格戰(zhàn)的階段，教育、生活等相關(guān)附加值資源也成為當(dāng)前衡量開發(fā)商及其產(chǎn)品的重要指標(biāo)。

樓市深度調(diào)控之下，越來越多的開發(fā)商意識(shí)到，同等價(jià)位下，企業(yè)只有多做產(chǎn)品附加值，才能贏得市場。透過今年熱賣的花果園、未來方舟、保利云山國際等項(xiàng)目不難發(fā)現(xiàn)一個(gè)共同點(diǎn)，這些項(xiàng)目不是單純地建造房子，而是站在城市發(fā)展的高度運(yùn)籌帷幄，為區(qū)域謀篇布局，為住宅打造出更多附加產(chǎn)品，成為真正意義上的城市運(yùn)營商。